Încasări din CHA — un raport special Sun-Times/BGA Watchdogs
Din apartamentul ei de la etajul 49 din Lake Point Tower, Diane L. Gottlieb supraveghează un imperiu de locuințe publice care îi aduce aproape 1 milion de dolari pe an în chirie subvenționată de guvern.
Gottlieb, în vârstă de 55 de ani, are un portofoliu tot mai mare de apartamente - de la săpături elegante într-o clădire înaltă din Gold Coast la clădiri degradate din South Side și West Side - pe care le închiriază unor zeci de chiriași a căror chirie este acoperită integral sau parțial de Autoritatea pentru locuințe din Chicago.
Clădirile includ un apartament cu trei apartamente din cărămidă în blocul 1600 din South Homan din North Lawndale, unul dintre cele mai sărace cartiere din Chicago, pe care Gottlieb l-a cumpărat în urmă cu trei ani pentru 30.000 de dolari, după ce proprietatea a intrat în executare silită.
Astăzi, ea primește mai mult de o zecime din prețul ei de achiziție în fiecare lună - 3.032 USD - în chirie de la acea clădire, două treimi din aceasta provenind din dolari fiscali federali gestionați de CHA.
Gottlieb deține șapte din cele 30 de clădiri rezidențiale de pe acest bloc, care este plin de gunoi, loturi virane și case blocate. Chiriașii ei din South Homan includ 21 de persoane care locuiesc în 10 apartamente cu subvenții pentru chirie oferite de Programul de tichete pentru alegerea locuințelor CHA, cunoscut în mod obișnuit ca Secțiunea 8.
Șase dintre clădirile ei din South Homan au un istoric de încălcări ale codului de construcție.
Acest lucru nu este neobișnuit pentru proprietarii care închiriază deținătorilor de vouchere CHA, conform unui site web și a unei investigații a Better Government Association care a constatat că mii de chiriași de voucher locuiesc în clădiri care au fost citate de inspectorii Primăriei în ultimii cinci ani pentru încălcări ale codului.
Sun-Times și BGA au mai constatat că, în ciuda Planului masiv de transformare a locuințelor publice al CHA, majoritatea celor peste 44.000 de chiriași cu bonuri continuă să locuiască în cartierele pline de criminalitate și sărăcie din partea de sud și partea de vest, unde cea mai mare parte a chiriașilor agenției de locuințe a trăit pe vremea vechilor proiecte de înaltă clădire CHA.
CHA a început să demoleze Cabrini-Green, Robert Taylor Homes și alte proiecte în urmă cu 16 ani, cu scopul de a ajuta oamenii să găsească opțiuni de locuințe mai bune. De atunci, furnizarea de locuințe pentru oamenii săraci a devenit o industrie în creștere pentru proprietarii privați care obțin finanțare guvernamentală prin satisfacerea nevoii de locuințe cu venituri mici.
Și cel mai mare proprietar al CHA este o companie ai cărei investitori includ guvernatorul Bruce Rauner.
POVESTE CONEXĂ: Apartament confortabil, dar „cartierul este necaz”
Din 2000, a existat o scădere cu 40% a numărului de persoane care locuiesc în clădirile deținute de CHA – și o creștere cu 40% a numărului de oameni săraci care locuiesc în apartamente și case private închiriate cu ajutorul bonurilor.
Patru din 10 chiriași de voucher locuiesc în clădiri care au avut cel puțin o încălcare a codului în ultimii cinci ani, au descoperit Sun-Times și BGA. Unele dintre citări au fost emise în timp ce clădirile erau libere, dar multe au avut loc în timp ce chiriașii CHA locuiau în ele.
Problemele au variat de la lipsa de căldură, la rozătoare și probleme structurale, la probleme minore, cum ar fi proprietarii care nu își postează numele și adresele sau cele ale unei companii de administrare pe clădiri.
POVEȘTI ANCHEI
Diviziunea locuințelor publice din Chicago - 13 martie 2016
Cum funcționează programul de ajutor pentru alegerea locuinței – 13 martie 2016
Ați plătit pentru a le construi, acum plătiți pentru a le închiria — 14 martie 2016
Emanuel dezvăluie programul de voucher CHA ca politica „a mers prost” – 16 martie 2016
CHA se mută să dezbrace ajutorul suspectului de crimă în sală – 20 martie 2016
Departamentul de Clădiri din Chicago nu notifică în mod obișnuit CHA despre încălcările codului.
Orașul și CHA lucrează pentru a coordona informațiile și a dezvolta un proces care va aborda informațiile despre încălcarea codului de construcție atunci când este necesar, spune Molly Sullivan, purtătoare de cuvânt a CHA. CHA primește notificare de la oraș atunci când încălcările sunt atât de grave încât necesită. . . chiriașii care urmează să fie eliberați.
Proprietarii privați sunt plătiți în mod colectiv cu peste 560 de milioane de dolari pe an pentru gospodăriile cu bonuri, potrivit înregistrărilor CHA. Peste 76 la sută din aceasta - 430 de milioane de dolari - sunt acoperite de CHA folosind bani de la Departamentul federal pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană.
***
Gary R. Carlson se numără printre proprietarii cu cele mai multe unități în programul de voucher pentru locuințe.
Am fost numit un slumlord, spune Carlson. Nu e chiar frumos pentru mine. Tot ceea ce publicului nu-i place, suntem slujitori.
Carlson, 64 de ani, un fost mecanic auto, a început să cumpere blocuri de apartamente în partea de nord-vest la începutul anilor 1980. Astăzi, el deține aproximativ 60 de clădiri cu peste 500 de apartamente în și în jurul Parcului Albany și Parcul Irving.
Carlson încasează 364.150 USD pe lună de la închirierea a 333 de apartamente la 627 deținători de voucher CHA, arată înregistrările. CHA acoperă 75% din chiriile sale, care variază de la 820 USD la 1.550 USD pe lună.
În ultimii cinci ani, inspectorii orașului au descoperit 589 de încălcări ale codului la 47 de clădiri Carlson în care locuiesc chiriașii CHA. Cele mai multe dintre încălcări - inclusiv citații pentru rozătoare, gândaci și lipsa detectorilor de fum - au fost rezolvate rapid.
Nu închiriez gunoi, spune Carlson. Nu veți vedea blaturi de granit sau jacuzzi în clădirile mele. Dar nici tu nu vei vedea nicio mizerie.
Nimeni nu merită să trăiască în condiții substandard sau periculoase, așa ceva.
Carlson spune că este frustrat de CHA, care plătește două companii pentru a gestiona programul de voucher.
Nu avem nicio interacțiune cu CHA, spune Carlson. Nici unul. Zero. Nu există nicio rimă sau motiv cu privire la modul în care determină chiria.
Carlson — care a făcut 9.250 de dolari în contribuții politice din 2001, în principal pentru Ald. Margaret Laurino (al 39-lea) — își gestionează apartamentele cu un personal mic. Carlson își stabilește propriile reguli pentru chiriașii săi. Cheia dintre ele: insistă să viziteze potențialii chiriași înainte de a le închiria.
Fără vizită la domiciliu, fără chirie, spune el. Dacă nu vă simțiți confortabil, nu le închiriați.”
Iar lui Carlson nu se teme să-i scoată pe chiriași cu probleme. Anul trecut, a dat în judecată pentru evacuarea a 17 dintre chiriașii săi, aproximativ jumătate dintre aceștia deținători de voucher.
Trebuie să-ți plătești chiria la timp și să trăiești în pace, spune el. Nu-mi place ca poliția să vină în clădirile mele.
Uneori, deținătorii de voucher CHA au mai mulți oameni care locuiesc într-un apartament decât cei autorizați, spune Carlson - adesea un iubit stă cu femeia care are voucherul. Are un nume pentru iubiți.
Întotdeauna vor minți pentru că va exista un „animal de companie”, spune Carlson. Ai de-a face cu tot felul de oameni — nebuni, leneși.
Totuși, spune el, toți merită un loc unde să locuiască.
***
Pe fondul prăbușirii pieței imobiliare și la trei ani după ce au vândut o companie online de împrumut la zi de plată pentru milioane de dolari, Steve Joung și Al Goldstein – antreprenori în domeniul tehnologiei din Chicago – au înființat Pangea Properties și au început să cumpere sute de clădiri aflate în dificultate în South Side și West Side. .
Nu cumpărăm clădiri proaste ici și colo, spune Joung, directorul executiv al companiei. Cumpărăm un bloc întreg.
Pangea, ai cărui investitori se numără și Rauner, deține și administrează peste 8.000 de apartamente în Chicago și suburbii - 1.200 dintre ele închiriate de deținătorii de vouchere CHA ale căror gospodării au un total de 2.111 persoane, până în ianuarie.
Cel mai mare proprietar din programul de vouchere, Pangea colectează aproape 1,1 milioane de dolari pe lună de la chiriașii de vouchere, CHA acoperind 77% din aceasta.
Misiunea noastră a fost să oferim investiții în cartierele defavorizate, spune Joung. Deci, prin definiție, vom fi atractivi pentru clientela Secției 8.
Apartamentul tipic dintr-o clădire Pangea se închiriază pentru aproximativ 800 de dolari, potrivit lui Joung, care descrie proprietățile companiei drept locuințe pentru forța de muncă.
În ultimii cinci ani, inspectorii de construcții ale orașului au constatat 3.597 de încălcări ale codului la 300 de adrese pe care Pangea le închiriază acum chiriașilor cu bonuri.
Joung spune că Pangea cumpără adesea clădiri care au probleme, apoi le repară.
Pentru a aborda încălcările codului și reclamațiile chiriașilor, compania are propriul centru de apeluri, sistem de analiză a datelor și echipaje.
Prezentând proprietățile Pangea din South Shore, Joung evidențiază noi camere de securitate în curți, Wi-Fi gratuit pentru chiriași, vopsea proaspătă și informații de contact pentru compania sa, care sunt postate în vestibule, astfel încât chiriașii să știe unde să meargă cu plângeri. Pangea are, de asemenea, birouri în șase zone diferite din oraș.
Locuitorii noștri știu exact unde să ne găsească, spune el. Nu conducem o dată pe lună pentru a colecta chirii.
Din 2008, Pangea, Joung și membrii consiliului companiei au adus contribuții la campanie în valoare totală de peste 59.000 USD în curse locale și de stat, inclusiv 19.000 USD pentru primarul Rahm Emanuel, 11.000 USD pentru Ald. Michelle Harris și organizația ei 8th Ward Democrat și 6.300 USD pentru Rauner.
Dăruiesc ambele părți ale culoarului, spune Joung, celor care îmbunătățesc viața oamenilor din Illinois.
Rauner deține acțiuni în valoare de peste 5.000 de dolari în Pangea și a realizat venituri de peste 1.200 de dolari în 2014, potrivit unei declarații financiare pe care guvernatorul a depus-o în mai anul trecut.
Participația guvernatorului în Pangea este mai mică de 5%, spune secretarul de presă al lui Rauner, Lance Trover. El a fost întotdeauna un investitor mic, pasiv și nu a avut niciodată vreo implicare în managementul sau operarea companiei, spune Trover.
***
CHA primește în medie 570 de plângeri pe lună de la cei peste 44.000 de deținători de vouchere, potrivit Sullivan.
Acele reclamații ajung la CVR Associates din Tampa, Florida, una dintre cele două companii cu care CHA are contract pentru a derula programul de voucher.
Anul trecut, CVR a facturat CHA cu 16,7 milioane de dolari pentru a administra programul de voucher în coduri poștale care se desfășoară într-un arc de la Rogers Park la Beverly. Aceasta include inspectarea apartamentelor, certificarea veniturilor chiriașilor, conducerea unui centru de apeluri și comercializarea programului.
O a doua companie, Nan McKay & Associates din El Cajon, California, a facturat agenției 10,3 milioane de dolari pentru a supraveghea vouchere în West Side, Northwest Side și Southwest Side, precum și pentru a administra lista de așteptare la nivel de oraș pentru program.
Un alt antreprenor – Screening Reports Inc., din Wood Dale – analizează istoricul de credit și efectuează verificări ale antecedentelor penale ale chiriașilor. CHA a dat companiei un contract pe trei ani în toamna trecută, în valoare de 2,4 milioane de dolari. Aceste rapoarte nu sunt partajate proprietarilor.
În ultimii patru ani, CHA a plătit și alte două entități – o companie și o organizație non-profit – aproape 4,1 milioane de dolari pentru a ajuta 1.115 deținători de vouchere să închirieze case în cartiere cu sărăcie scăzută, unde mai puțin de 5% din populație. locuiește în locuințe subvenționate. Aceste zone de oportunitate includ centrul orașului, Lincoln Park și alte cartiere cu venituri medii și superioare.
Housing Opportunities Unlimited of Boston a primit aproape 1,1 milioane de dolari pentru a oferi servicii de consiliere în mobilitate între iulie 2012 și sfârșitul anului 2014, când oficialii CHA au stabilit că nu a îndeplinit obiectivele contractului.
Housing Choice Partners of Illinois, o organizație non-profit, a primit aproape 3 milioane de dolari din iulie 2012 și și-a depășit obiectivele privind serviciile de mobilitate, spune Sullivan.
Atribuțiile sale includ efectuarea de vizite de urmărire cu chiriașii și promovarea unui program de economisire a impozitului pe proprietate pentru proprietarii din zonele de oportunitate. Acest program, administrat de biroul grefierului din comitatul Cook, economisește de obicei proprietarii între câteva sute și câteva mii de dolari în impozite pe proprietate.
În urmă cu doi ani, CHA a fost criticată pentru că a plătit chirii extravagante - până la 57.600 USD pe an - pentru a închiria aceste zone de oportunitate și a fost de acord să reducă acele chirii la jumătate. Anul trecut, HUD a dezamăgit programul, îndemnând CHA să-l încheie în termen de un an.
CHA spune că va elimina treptat cele mai costisitoare dintre aceste oferte de chirie excepționale până în primăvara lui 2018.
***
Gottlieb se numără printre proprietarii care încasează din chirii excepționale.
Ea a cumpărat cinci apartamente la 21 E. Chestnut, lângă Water Tower Place, în anii 1990, pentru un total de 532.500 de dolari.
Deținătorii de voucher CHA închiriază acele apartamente - dintre care trei sunt în programul de închiriere de excepție - la o chirie lunară totală de 10.169 USD. CHA plătește 90 la sută din asta.
Asociația de apartamente a clădirii de pe Chestnut l-a dat în judecată pe Gottlieb pentru că nu a plătit mai mult de 50.000 de dolari în evaluări lunare pentru patru dintre apartamentele pe care le-a închiriat chiriașilor CHA, arată înregistrările instanței. Un judecător a decis împotriva ei în fiecare caz, cel mai recent în decembrie.
În total, Gottlieb încasează un total de 81.078 de dolari pe lună în chirie pentru închirierea a 68 de apartamente, condominii și case deținătorilor de voucher ale căror gospodării însumează 190 de persoane, arată înregistrările. CHA plătește 80% din asta.
Numai în ultimul an, ea a cumpărat 11 case și clădiri, majoritatea în North Lawndale și Roseland. Șapte dintre acele proprietăți au costat-o mai puțin de 20.000 de dolari fiecare.
Îmi place zona Lawndale, spune Gottlieb. Cred că se va întoarce.
Gottlieb gestionează și proprietăți pentru alți proprietari. În 2014, autoritățile de reglementare de stat i-au suspendat licența imobiliară, spunând că ea a încasat o chirie de patru luni de la CHA, dar nu a reușit să predea acești bani proprietarului clădirii. Gottlieb a fost de acord în vara trecută să-i fie pusă licența în probațiune pentru doi ani, punând capăt suspendării.
În ultimii cinci ani, inspectorii orașului în construcții au emis 342 de încălcări ale codului la 22 dintre proprietățile sale care au chiriași care închiriază cu vouchere CHA.
Vara trecută, un judecător a ordonat-o să plătească 10.560 de dolari, după ce inspectorii orașului au citat-o pentru că avea un zid de cărămidă cedat, ramele ferestrelor putrezite, un coș de fum prăbușit și alte încălcări ale codului la o clădire cu trei etaje din blocul 1600 din South Homan, care are două bonuri. chiriașilor. Acest caz este pe rol din iulie 2014.
Gottlieb subliniază că fiecare clădire cu chiriași voucher a fost inspectată de contractorii CHA și considerată sigură.
Ei inspectează lucruri diferite, linii directoare diferite, spune Gottlieb despre departamentul de construcții și inspectorii CHA. Chiriașul CHA ar fi putut fi acolo de câțiva ani, iar orașul iese și găsește ceva în neregulă.
Puteți găsi o încălcare a codului orașului pe fiecare proprietate.
Mick Dumke, Tim Novak și Chris Fusco sunt reporteri Sun-Times. Brett Chase este anchetator la Asociația de guvernare mai bună.
Contribuind: Editorul Data Reporting Lab, Darnell Little
भाग: